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关于公开征求《资阳市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》意见的公告及解读

时间:2024-04-23   浏览量:1937   来源:资阳市住房和城乡建设局

资阳市住房和城乡建设局

关于公开征求《资阳市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》意见的公告

根据政府规范性文件制发的相关规定,现将《资阳市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》全文公示,广泛征求社会各界意见和建议

有关单位和各界人士对征求意见稿如有修改意见和建议,可于2024522日前通过以下种方式反馈:

(一)信函邮寄至:资阳市松涛路一段市住房城乡建设局办公室并请在信封上注明预售资金监管办法征求意见字样。

(二)电子邮件发至:53804170@qq.com

(三)联系电话:(028)26639112

 

资阳市住房和城乡建设局

2024423

资阳市商品房预售资金监管办法

(征求意见稿)

 

第一章    

第一条 【目的依据】  为进一步加强资阳市商品房预售资金的监督管理,确保预售资金优先用于工程建设和农民工工资支付,有效防范和化解房地产市场风险,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔202216号)和《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔202212号)的相关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 【适用范围】 凡在资阳市中心城区(城市总体规划确定的资阳城区建设用地范围)以及雁江区、高新区、临空经济区所辖其余区域经批准预售的商品房开发项目,其预售资金的入账、支取、使用和监督管理,适用本办法。

第三条 【用语定义】 本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称购房人,是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将已取得商品房预售许可证的房屋进行销售,由购房人按合同约定支付的房价款(包括定金、首付款、一次性付款、分期付款及购房贷款等)。

本办法所称重点监管资金,是指专项用于本项目工程建设的预售资金。

本办法所称一般监管资金,是指用于本项目工程建设、勘察、设计、监理、法定税费、本项目到期的银行贷款、办公和管理经费、营销费用、退房退款等费用的预售资金。

本办法所称监管银行,是指在本市范围内参与预售资金监管的商业银行或银行分支机构。

本办法所称监管账户,是指开发企业或资阳市住房保障和房地产事务中心(以下简称:市住保房产中心)设立的专门用于存储、支取商品房预售资金的账户。

第四条 【职责分工】 资阳市住房和城乡建设局(以下简称:市住房城乡建设局)负责对商品房预售资金监管工作进行指导、监督。

资阳市财政局(以下简称:市财政局)会同中国人民银行资阳市分行(以下简称:人行资阳分行)、国家金融监督管理总局资阳监管分局对金融机构预售资金监管工作进行协调、指导。

人行资阳分行负责管理各商业银行为企业办理商品房预售资金监管专用账户的开立、变更和撤销等业务。

国家金融监督管理总局资阳监管分局配合市住房城乡建设局开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。

市住保房产中心具体对商品房预售资金入账和重点监管资金的支取实施监管;监管银行具体负责实施预售资金监管账户的设立、注销,预售资金拨付,对一般监管资金支取实施监管。

项目所在地住建部门负责对本辖区内商品房项目的工程进度及工程款支取实施监督管理。

第二章  专户设立和监管协议

第五条 【银行招标】 市住房城乡建设局会同人行资阳分行、国家金融监督管理总局资阳监管分局通过公开招标的方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定监管银行。市住房城乡建设局通过门户网站公示中标监管银行目录,招标一般每3年一次。

第六条 【监管协议】 预售人在申请办理《商品房预售许可证》前,应按照一次预售许可申请对应一个账户的原则,从中标监管银行中选择一家监管银行开立预售资金监管账户,并与市住保房产中心、监管银行三方签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)。《监管协议》中应明确每栋房屋的重点监管资金额度。《监管协议》示范文本由市住保房产中心另行制定。

第七条 【信息变更】 预售资金监管期间,若预售人发生名称变更、项目转让、监管银行变更、账户变更等,预售人应当书面向市住保房产中心申请,经同意后办理预售资金监管相关变更手续。涉及监管账户变化的,应将原监管银行账户结余资金转入新的监管账户。

第三章  信息公开

第八条 【账户公示】 《商品房预售许可证》上应当注明监管银行及监管账户,同时在市住房城乡建设局官网上予以公示。

第九条 【合同约定】预售人与购房人签订的《商品房买卖合同》中应当载明监管银行及监管账户,《监管协议》的主要内容应通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

第十条 【提示群众】  开发企业应当在商品房项目销售场所为群众提供查询监管账户信息及房屋状态的便利设备,并在显著位置设置提示性标识标牌,提醒购房人预售资金应当缴入监管账户。市住保房产中心应当对各商品房项目销售场所设备及标识标牌设置情况进行检查。

第四章  预售资金缴存

第十一条 【入账流程】  开发企业办理《商品房预售许可证》后,市住保房产中心在商品房预售资金监管系统中对可售商品房进行网签限制。购房人将购房款存入监管账户后,监管银行分户确认预售资金入账情况并上传入账凭证到商品房预售资金监管系统,市住保房产中心核实后解除该商品房的网签限制,并将资金入账凭证作为办理网签合同备案的必收要件。

第十二条 【按揭款入账】  购房人申请贷款的,按揭贷款银行发放贷款时,应查验《商品房预售许可证》和市住房城乡建设局官网上公示的监管银行及监管账户;贷款银行或住房公积金管理机构应将投放的贷款资金直接转入监管账户,不得转入其他账户。

第十三条 【工抵规定】 预售人因资金紧张采取以本项目商品房抵顶给施工单位、材料供应商等的工抵房,按照工抵房协议抵顶的商品房可直接网签至施工单位、材料供应商等企业,市住保房产中心在合同备案时不需审核预售资金存入监管账户情况,抵顶金额在施工合同应付金额中扣减。工抵房网签备案合同可进行一次更名,真实购房人应将销售款缴存入监管账户。

第五章  资金监管

第十四条 【资金分类及额度】  商品房预售资金应当全额进入监管账户。商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。

重点监管资金实行额度监管。监管额度根据商品房项目所在地上年度同类房屋建设工程综合造价的1.1倍核定。全装修项目的装修监管资金另计并纳入额度监管,按照房屋建筑面积乘以装修单价标准进行测算。超出额度部分资金划入一般监管资金。

预售资金缴入监管账户后,优先保障重点监管资金的入账,按70%30%初设比例划为重点监管资金和一般监管资金;中心城区外镇乡开发项目重点监管资金初设比例由当地住建部门根据当地建设工程综合造价及市场销售价格另行确定。重点监管资金达到监管额度后,超出部分划入一般监管资金。

第十五条 【监管期限】  预售资金监管期限为项目取得商品房预售许可证起,至全部楼栋完成房屋所有权首次登记为止。

第十六条 【解除监管】监管楼栋完成房屋所有权首次登记后,该楼栋剩余重点监管资金作为一般监管资金可用于本项目支出;项目整体完成所有权首次登记后,开发企业可向市住保房产中心申请解除账户监管。申请解除监管应当提供项目监理单位、施工方及项目所在地住建部门出具的同意解除监管的证明材料。

第十七条 【冻结划扣】 有关部门对监管账户内的预售资金进行冻结或者扣划的,监管银行应当向其说明商品房预售资金监管账户及监管资金的性质,并及时书面告知市住保房产中心。

第六章  资金使用

第十八条 【使用范围】 重点监管资金使用范围为项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设(含小区规划建设的配套设施及室外配套工程)等相关建设费用。

一般监管资金使用范围为本项目工程建设、勘察、设计、监理、法定税费、本项目到期的银行贷款、办公和管理经费、营销费用、退房退款等费用支出。

第十九条 【支取节点】 重点监管资金的支取按照节点控制原则,对单栋房屋建筑工程完成进度设定为主体½、主体封顶、 竣工验收、竣工验收备案、房屋所有权首次登记5个节点。达到节点前累计申请限高比例为:30%60%85%95%100%

一般监管资金可根据本项目实际支出发生情况申请使用。

第二十条 【支取资料】 开发企业申请使用监管资金的,应根据下列不同申请款项提交资料:

(一)申请使用重点监管资金的,应向市住保房产中心提交以下资料:

1.商品房预售资金使用申请审核表。

2.申请拨付工程进度款的,提供施工合同、项目监理单位出具的建设工程进度情况、结算依据、开发企业申报的项目建设成本,涉及拨付民工工资的,提供相应的拨付资料。

3.其他必要资料。

(二)申请使用一般监管资金的,应向监管银行提交以下资料:

1.拨付法定税费、管理费、销售费等相关费用的,提供相关清单、合同或者缴费资料。

2.申请拨付监理费、设计费、造价咨询等其他费用的,应当提供相关合同或相关用途资料。

3.申请退房退款资金拨付的,应当提供退房协议、商品房买卖合同注销审核表、原缴入监管账户凭证、不动产查询证明。

4.其他必要资料。

第二十一条 【审核要求】 市住保房产中心应会同项目所在地住建部门根据本办法第二十条规定中重点监管资金支取所需资料,对重点监管资金申请事项进行核实。市住保房产中心对工程进度节点是否符合支取比例进行核实,项目所在地住建部门可商同级有关职能部门,对工程建设进度及重点监管资金使用真实性、合理性进行核实。审核同意后,监管银行方可拨付。

监管银行应根据本办法第二十条规定中一般资金支取所需材料对一般监管资金支取申请事项进行审查,确保用于本项目。

监管楼栋销售进度分别达到30%50%80%时,市住保房产中心应会同项目所在地住建部门对重点监管资金能否保证楼栋完成房屋所有权首次登记进行评判,资金不足的应调整重点监管资金比例。

第二十二条 【资金拨付】  经审查符合条件的预售资金支取申请,监管银行应在2个工作日内完成拨付。监管银行拨款时应直接拨付到监管资金支取申请对应的各应收款单位账户,不得转入其他账户。

第二十三条 【冻结款支取】预售资金监管账户被冻结后,经项目所在地住建部门同意支付的本项目工程建设进度款、材料款、设备款、买卖合同解除的退款等,各监管银行应当及时划拨,并将划拨情况向冻结部门进行通报。

第七章  监督管理

第二十四条 【监督检查】 市住房城乡建设局应当会同市财政局、人行资阳分行、国家金融监督管理总局资阳监管分局加强对预售资金入账、支取、拨付情况及按揭银行放款情况进行监督检查。

第二十五条 【初设比例调整】 市住房城乡建设局根据市场销售价格情况适时对重点监管资金、一般监管资金监管初设比例提出调整,报市政府同意后执行。

第二十六条 【信用管理】 市住房城乡建设局应当完善房地产开发企业信用体系建设,将企业的开发经营、工程款以及农民工工资支付等行为纳入信用考核,根据信用得分对预售资金监管实行差异化管理。

第二十七条 【监管系统】  市住保房产中心应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售资金监管系统,实现预售资金监管信息化、自动化。

第八章  法律责任

第二十八条 【对开发企业违规行为处理】 开发企业有下列行为之一的,由监管部门责令限期改正,逾期不改的,由监管部门暂停其监管资金拨付审核,关闭该项目商品房买卖合同网上签约,并按照有关法律法规予以行政处罚,同时记入开发企业信用等级,向社会公示:

(一)未按照规定使用商品房预售资金的;

(二)不如实填报进度节点的;

(三)提供虚假材料骗取监管资金的;

(四)未按照规定将房价款存入监管账户的;

(五)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(六)违反房地产市场管理的其他行为。

第二十九条 【对施工单位违规行为处理】  施工单位协助预售人违规支取预售资金的,由市住房城乡建设局依法对相关责任单位和责任人予以处理,对违规单位可限制其参加建设工程招投标活动,对情节严重的直接责任人暂停执业资格并将其违规行为记入企业信用信息系统,向社会公示。造成损失的,依法承担相应的法律责任。

第三十条 【对监管银行违规行为处理】 监管银行擅自拨付预售资金,按揭贷款银行未将按揭款转入监管账户,导致预售资金被挪用的,由市住房城乡建设局取消其在本市从事商品房预售资金监管资格,同时建议财政部门取消该银行的财政资金存放资格,并移交市财政局、人行资阳分行、国家金融监督管理总局资阳监管分局依法依规进行处理。造成损失的,还应承担相应法律责任。

第三十一条 【对履职人员违规行为处理】 监管部门及银行工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等失职渎职行为的,由有关国家机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章    

第三十二条  历史遗留的非净地出让项目不适用本办法,列入保交楼范围的项目按保交楼政策执行。

第三十三条  本办法自2024年   月   日后施行,有效期5年,各县可参照执行。

关于《资阳市商品房预售资金监管办法》的解读

一、修订背景

《资阳市商品房预售资金监管办法》自2022418日施行以来,对于确保预售资金优先用于工程建设和农民工工资支付、有效防范和化解房地产市场风险发挥了积极作用,总体执行情况较好。近年来,住建部把适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、稳市场、防风险、促转型,构建房地产发展新模式作为了重点工作。在商品房预售资金监管方面,出台了一些新的政策措施。同时,在具体管理中,也出现了一些新情况新问题,需要完善政策措施。为进一步加强商品房预售资金监管,市住房城乡建设局开展了《资阳市商品房预售资金监管办法》修订工作,形成了《资阳市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》。

二、制定依据

(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(二)《城市商品房预售管理办法》;

(三)《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》;

(四)《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》;

(五)《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。

三、修订内容

修订前办法共26条,修订后办法33条,修订主要内容如下。

(一)强化了不入账管理的制度措施。专设第三章信息公开,采取多渠道公示、现场加强提示方式提醒购房人监督入账。第十一条明确对资金入账方式进行调整,采取入账前的网签限制措施,确保在商品房买卖合同网签前预售资金入账。在法律责任中明确开发企业不入账的处理方式。

(二)明确了通过招标方式确定监管银行。新增了第五条,根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔202216号)精神,采取招标方式确定监管银行。

(三)对重点资金监管额度进行了调整。原《办法》明确预售资金初始入账按50%50%分为重点监管资金和一般监管资金,现修改为按70%30%进行分配。鉴于目前房地产市场下行,提高初始比例利于建设资金得到保障。同时,在动态监管中增加了调整频次,明确监管楼栋销售进度分别达到30%50%80%时,对重点监管资金能否保证楼栋完成房屋所有权首次登记进行评判,结合评判进行调整重点资金入账比例。

(四)明确了重点资金和一般资金申请使用的资料提交要求。

(五)明确了以房抵工程款的制度。当前房地产市场疲软,存在以商品房抵顶工程款情形,设立制度规范工抵行为有利于解决工程款支付问题。

(六)对《办法》体例进行了调整。修订前采取的逐条表述,修订采取的分章表述。分为总则、专户设立和监管协议、信息公开、预售资金缴存、资金监管、资金使用、监督管理、法律责任、附则九部分。

(七)根据机构改革变化相应调整职责单位表述和对应职责分工。

(八)强化违规行为处理规定。在原《办法》第十八条对预售人违规行为处理基础上,进一步明确了具体行为,增加了关闭网签的处理手段。

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